можно ли не вступать в тсн в коттеджном поселке
Организация товарищества собственников жилья/имущества
В последнее время наблюдается стойкая тенденция строительства коттеджных посёлков, которые по сути являются некой заменой Садовых и огородных товариществ или же их разновидностью. В законе нет определения понятия Коттеджный посёлок и этот вызывает массу вопросов, не точностей и применений аналогии права взамен прмых норм. Так же многие собственники в многоквартирных домах уже не оставляют на откуп муниципальным службам и управляющим компаниям вопросы управления недвижимостью, создания новых объектов общего пользования и капитальный ремонт имеющихся.
Сейчас многие дома и коттеджные посёлки переходят на систему самоуправления. Организуются товарищества собственников жилья, товарищества собственников недвижимости, инициативные группы среди жильцов. В действительности это один из наиболее эффективных и рациональных способов управления недвижимостью и общим имуществом. Согласитесь, что наиболее заинтересованы в заботе об общем имуществе, его сохранности и улучшении его собственники. При принятии решения о самостоятельном управлении имуществом возникают вопросы: как зарегистрировать? Как провести общее собрание? Как оформить протокол общего собрания? И первый, на мой взгляд, один из самых важных вопросов: насколько возможно реализовать задуманное? Соответствует ли желание возможностям?
Если мы говорим о ТСЖ, то ответы на большинство вопросов уже содержатся в Жилищном кодексе, судебной практике и разъяснений судов по этому вопросу тоже достаточно. А если это новая или не часто используемая форма? Например, объединение нескольких домов в одно ТСЖ или ТСН в коттеджном посёлке? Процедуры вроде бы те же. Но есть и большие различия, которые кроются в мелочах.
Если мы говорим об объединении нескольких жилых домов в одно ТСЖ, то нужно учесть несколько нюансов:
Управление общим имуществом. Это основной момент, который должен быть учтён. А как понять есть ли общее имущество у двух стоящих отдельно друг от друга домов? На первый взгляд ответ очевиден: конечно же нет. Но если присмотреться и внимательно проанализировать ситуацию, вполне возможно, что ответ изменится на да.
Итак, что может и должно объединять два многоквартирных дома:
· Наличие общей границы земельных участков, по данным ЕГРН;
· Совместное использование общего имущества допускается проектной документацией этих домов;
· Обеспечение работоспособности общего имущества одного дома зависит и или достигается путем технологического подключения к общему имуществу в другом доме;
· Наличие элементов инфраструктуры, которые предназначены для использования собственниками помещений обоих домов;
Но и после проверки всех сведений и принятия решения об объединении двух многоквартирных домов в одно ТСЖ необходимо оформить протокол общего собрания собственников о создании такого ТСЖ. Решения о создании такого объединённого ТСЖ принимаются собственниками обоих домов на общих собраниях собственников в каждом многоквартирном. Решение будет считаться принятым если «за» проголосует большинство (не менее 2/3) собственников помещений каждого из домов.
Так же при оформлении протокола общего собрания собственников необходимо учитывать какие особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.
После оформления протокола и разработки необходимых внутренних документов (устав ТСЖ, решение о создании ТСЖ) необходимо собрать пакет документов для регистрации ТСЖ в налоговой инспекции, в настоящее время непосредственно ехать в налоговую инспекцию нет необходимости все необходимые действия можно совершить нотариально, фактически нотариус сам за вас подаст документы в налоговую инспекцию и выдаст документы о регистрации ТСЖ.
Однако и после регистрации ТСЖ с участием двух домов, можно столкнуться с недопониманием со стороны жильцов. В судебной практике имеются случаи, когда люди доходят и до Конституционного суда РФ в попытке доказать невозможность создания одного ТСЖ на два дома. Судебная практика, как правило складывается в пользу ТСЖ. Взять, к примеру определение Конституционного суда № 708-О от 27.03.2018г. В описательной части Суд чётко даёт понять, что если дома связаны, например единым фундаментом, то создание одного ТСЖ является законным и не противоречит законодательству РФ.
Так же необходимо отметить, что в соответствии с письмом Минстроя России от 01.08.2016 N 24192-ОД/04 такое ТСЖ может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать. Однако действие пункта 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 04.06.2011) не распространяется на ТСЖ, созданные до 18.06.2011 года.
Как видно из практики применения и разъяснений государственных органов, в каждом конкретном случае нужно детально разбираться, так как каждый случай уникален и применить право по аналогии не всегда представляется возможным.
С товариществом собственников недвижимости дело обстоит немного сложнее, так как отдельно этот вид управления недвижимостью в ЖК РФ не расписан, большинство норм применяется по аналогии, да и есть свои нюансы в организации управления и управлении загородной недвижимостью.
Создание товарищества собственников недвижимости, как правило применяется для организации управления загородной недвижимостью (далее – ТСН).
Термин Товарищество собственников недвижимости никак не определяется ЖК РФ, но ст. 135 ЖК РФ указывает, что Товарищество собственников жилья это вид товарищества собственников недвижимости. Таким образом можно сделать вывод, что Товарищество собственников недвижимости это более глобальный термин и применений норм закона регулирующих деятельность ТСЖ так же можно отнести и к деятельности ТСН.
Для создания ТСН необходимо, чтобы имущество находилось в непосредственной близости друг от друга. Законодательно не определено какое количество недвижимости (домов, участков) может быть объединено в ТСЖ. Но критерий объединения остается неизменным:
· Наличие общих границ или расположение имущества в непосредственной близости друг от друга;
· Наличие общей инфраструктуры (газ, свет, вода, канализация, дороги)
· Зависимость обеспечения необходимыми ресурсами между домами (одна канализация, общая дорога, общий водопровод)
Цели создания ТСН ни чем не отличаются от целей создания ТСЖ: управление общим имуществом, создание общего имущества и улучшение общего имущества собственников.
Для правильного формирования границ ТСН важно чётко понимать что понимается под термином «Общие границы» ответ на этот вопрос даёт письмо Минстроя России от 01.08.2016 N 24192-ОД/04: под общей границей земельных участков в части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации понимается граница прилегающих земельных участков, что должно подтверждаться информацией, содержащейся в государственном кадастре недвижимости.
Для регистрации ТСН требуется пакет документов аналогичный созданию ТСЖ, общее собрание проводится для всех собственников желающих объединиться (при условии, что их недвижимость входит в границы создаваемого ТСН), составляется устав и иные необходимые для регистрации документы. Документы должны быть поданы в налоговую инспекцию для регистрации ТСН.
Но если в жилом доме чётко и понятно какие имущество является общим, то для загородной недвижимости это может являться вопросом. Так как при строительстве коттеджных поселков или создании садовых товариществ дороги и коммуникации, как правило оформлены на застройщика или же переданы на баланс муниципалитета района где расположено имущество.
В контексте обозначенных вопросов следует учитывать, что отсутствие в законодательстве чёткого регулирования вопросов общего имущества в загородной недвижимости обуславливается следующими моментами: застройка загородной недвижимости изначально не предполагала наличия общего имущества у владельцев загородной недвижимости. Как правило всё что было необходимо находилось или на земельном участке (например септик, об общей канализации долгое время речи не шло), газ и электричество как правило подаются индивидуально в каждый дом и эти сети никогда не находятся в частной собственности, а принадлежат соответствующим государственным органам. Что остаётся? Вода. В большинстве случаев вопрос решался наличием колодца или скважины на участке. И лишь сравнительно недавно стали появляться коттеджные посёлки, в которых предполагается наличие всех этих сетей. Таким образом получается, что приобретение недвижимости в коттеджном посёлке не влечёт за собой автоматического возникновения доли в праве на объекты инфраструктуры (водопровод, канализация, дороги) в этом посёлке. Доля в праве на указанные объекты возникает в соответствии с Гражданским кодексом РФ, земельным кодексом РФ и иными нормативными актами. В большинстве случаев собственник приобретающий недвижимость в посёлке начинает платить взносы за содержание общего имущества и таким образом у него возникает право на долю в этом имуществе в силу закона.
В заключении хочу сказать, что 27.07.2017 был принят Федеральный закон О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации № 217-ФЗ. В котором определяется принадлежность имущества общего пользования в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков. В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 27.07.2017 № 217-ФЗ указанное имущество принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков. Для целей применения аналогии права это намного облегчает понимание правового режима общего имущества в коттеджном посёлке. Но это по прежнему остаётся аналогией права для коттеджных посёлков.
Как же получить это имущество на баланс ТСН? Ведь никто из собственников не хочет улучшать чужое имущество или создавать объекты общего пользования на чужой земле (что и вовсе может быть признано не законным). Ответ на этот вопрос, к сожалению не содержится в ЖК РФ, но существуют обычаи делового оборота и судебная практика. Исходя из обычаев делового оборота необходимо обратиться в муниципалитет района, сообщить им о создании ТСН и попросить передать интересующие объекты на баланс ТСН. После прохождения определенной процедуры скорее всего имущество будет передано на баланс ТСН. Судебная практика так же исходит из логики, что общее имущество собственников должно находиться в долевой собственности всех собственников и быть на балансе ТСН.
Поэтому разъяснения, которые дала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ о том, кто и при каких условиях имеет право не платить взносы, может помочь многим, если возникнет конфликт по поводу сбора денег.
В суде представитель товарищества объяснил, что было решение общего собрания собственников, которое утвердило смету расходов и определило размер ежемесячных взносов за участки «без построек и инфраструктуры». По мнению истца, если на участках ничего не построено, это не основание для освобождения владелицы от уплаты взносов. Местные суды встали на сторону товарищества.
Верховный суд с таким выводом не согласился. Он сначала разъяснил, что товарищество собственников могут создавать хозяева нескольких рядом стоящих домов, если они располагаются на участках, имеющих общую границу, и «в пределах которой, имеются сети инженерно-технического обеспечения». Так сказано в 136-й статье Жилищного кодекса.
Верховный суд напомнил, что в законе «О государственном кадастре» (№221 от 24 июля 2007 года) нет такого понятия, как общая граница земельных участков. Но оно есть в разъяснениях Минстроя (№24192-0Д/04 от 1 августа 2016 года).
А еще Верховный суд напомнил про позицию Конституционного суда, которая касалась именно этого вопроса. КС сказал следующее: отсутствие в законодательстве единого регулирования правового режима общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования индивидуальных жилых домов объясняется различием обслуживания частных и многоквартирных домов.
Товарищество собственников, если хочет представлять их интересы, должно принести в регистрирующий орган документы на общее имущество. В Едином госреестре недвижимости товарищество может выступать собственником общего имущества.
На даче активисты создали партнерство и требуют в него вступить
Раньше у нас на даче всем заправляла управляющая компания, а сейчас вся власть перешла в дачное некоммерческое партнерство. Оно состоит из самых активных дачников нашего района, которые разработали свой устав, учредили членский взнос и активно всех приглашают вступить в свое партнерство.
Они сами решают, на что тратить деньги, будь то кусты на общих территориях, детские площадки или проведение праздников. Сейчас собираются строить новую дорогу. На просьбу показать смету говорят, что у них все честно и никакими сметами они делиться не будут с теми, кто не является участниками партнерства. Мы хотели дать денег на дорогу, не вступая в партнерство, а теперь не знаем, как быть.
Вопросы у нас такие:
Елена, чтобы избавиться от всех проблем с руководителями, вам надо заключить договор об индивидуальном пользовании инфраструктурой дачного партнерства. С ним вы будете платить только за то, чем пользуетесь, и избежите членских взносов и других текущих расходов партнерства. Советую вам это и сделать.
Вообще, работу дачных некоммерческих партнерств ( ДНП ) регулирует ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Официальное определение такое:
Дачное партнерство — это некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.
Теперь по порядку отвечу на остальные ваши вопросы.
Обязаны ли мы вступать в дачное партнерство?
Вы не обязаны вступать ни в какое дачное партнерство, если не хотите, — это делается добровольно. Но поскольку ваш земельный участок находится в пределах этого партнерства, вам надо будет заключить с ним договор об индивидуальном использовании его инфраструктуры — например электроэнергии и услуг мусоровоза. Можно заказать и индивидуальный вывоз мусора, но это будет дороже.
п. 2 ст. 30 Конституции РФ : «Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем»
Кто принимает решение о тратах партнерства?
Должен ли быть доступ к сметам у обычных людей?
Могут ли нам начислить расходы на специальные счета и взыскать их в судебном порядке?
От всех этих проблем вас избавит индивидуальный договор.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Создаём ТСН : с чего начать
Выбор способа управления многоквартирным домом – то, что напрямую влияет на качество жизни и ваш кошелёк. Прежде чем принять тот или иной вариант, нужно внимательно сравнить плюсы и минусы каждого способа управления.
В чём разница между УО и ТСН
Управление домом с помощью управляющей компании – самый распространенный способ управления в нашей стране. Отмечу, что управляющая компания – это коммерческая организация и её главная цель – получение прибыли. Заключив договор на управление домом с управляющей компанией, жильцы кроме расходов по содержанию и ремонту общего имущества оплачивают ещё услуги управляющей компании, которая принимает на себя заботы по контролю за состоянием дома, выполнением необходимых работ и своевременной оплате услуг всеми собственниками МКД.
Товарищество собственников недвижимости – некоммерческая организация, основная цель которой, в отличие от управляющей организации, не извлечение прибыли, а решение задач, которые напрямую влияют на качество жизни (ст. 123.12 ГК РФ, ст. 135 ЖК РФ).
Возможности ТСН
Самые важные вопросы решает общее собрание, а вот текущими делами, такими как найм, увольнение сотрудников, заключение договоров с подрядными и ресурсоснабжающими организациями, занимается правление и председатель. Цель ревизионной комиссии – контролировать их деятельность.
Все органы управления выбираются из числа собственников. Таким образом, к управлению допускаются люди, которым доверяет большинство соседей. Как правило, возглавляют ТСН люди с активной жизненной позицией.
В моём случае в органы управления вошли люди, которые раньше состояли в совете МКД. Они знали о проблемах дома и понимали, как их решить. Жильцам дома проще определить, что важнее сделать в доме в данный момент. Когда создаётся ТСН, у собственников появляется возможность самостоятельно выбирать подрядные организации.
Конечно, существует возможность нанять управляющего или передать часть полномочий управляющей компании. На мой взгляд, это имеет смысл только когда среди собственников нет людей с достаточным количеством времени для выполнения функций по управлению домом. Но даже в этом случае контроль деятельности управляющих у ТСН сохраняется.
Это упростит содержание аппарата управления и обустройство прилегающей к дому территории, детских площадок, парковок и т.д. (п. 2 ст. 136 ЖК РФ).
Товарищество собственников недвижимости вправе создавать специальные фонды, к которым относится и резервный фонд. Чёткого понятия резервного фонда нет, но из смысла слова «резервный» можно сделать вывод, что он предназначен для покрытия непредвиденных расходов. Принятие решения о создании такого фонда относится к компетенции общего собрания членов ТСН (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).
Поскольку резервный фонд создаётся для покрытия непредвиденных расходов, решение о его использовании принимается правлением ТСН (ст. 147 ЖК РФ). В решении должны быть указаны цель расходования средств, сумма расходов, получатель средств.
Наличие средств резервного фонда облегчает деятельность ТСН. Минимальное количество регулирующих законодательных норм позволяет товариществам проявить высокую степень самостоятельности в этом вопросе.
С чего начать создание ТСН
Для начала взвесьте все за и против. Продумайте структуру и финансовый план деятельности ТСН. Кто и за что будет отвечать. Все члены правления распределят между собой обязанности или всё ляжет на плечи председателя. Соответственно вложенному труду определить оплату.
В нашем случае основную ношу взял на себя председатель правления. Соответственно, он единственный получает за это оплату, не считая наёмных сотрудников.
Подсчитайте возможные расходы и доходы в месяц. Возможно, у вас получится сдавать в аренду часть общего имущества (антенны сотовых операторов использующие общее имущество, техника интернет провайдеров и т.п.), открыть счёт в банке, на который начисляются проценты по выгодной ставке.
Определите, какие работы будут обязательными по содержанию и ремонту дома, и во сколько в среднем это обойдётся. Достаточно обзвонить организации, предоставляющие нужные вам услуги.
Решите, какими средствами будет осуществляться содержание и ремонт. Будут это обычные коммунальные платежи или вы сможете привлечь дополнительные средства от собственников или доходы от аренды.
Установите, будете ли вы нанимать сотрудников в штат или воспользуетесь услугами подрядчиков. Ведь для собственников важно качество услуг и их стоимость. Мы старались уложиться в рамки существующих расходов-доходов при нашей управляющей компании. В штат приняли дворника, уборщика мусорокамер, бухгалтера. Остальных привлекаем договорами подряда. Такая схема в наших условиях оказалась наиболее выгодной. Нет большой налоговой нагрузки.
Подберите кандидатуры в правление и ревизионную комиссию. Как правило, это члены инициативной группы. Мы сформировали список исходя из опыта совета дома, это инициативные и понимающие суть вопроса люди. Конечно, кандидаты должны знать об этом и дать своё согласие.
Для решения трудных для вас вопросов обратитесь к руководителям существующих ТСН/ТСЖ, находящихся по соседству. Если нет по соседству, найдите на соответствующих тематических форумах. Частую можно получить не только устную консультацию, но и помощь в организации и проведении собрания. Мы тесно сотрудничали с председателем правления ТСЖ в соседнем квартале. Она помогла нам с расчётами расходов-доходов и подбором подрядных организаций.
Материальную сторону тоже надо учитывать. Решите, откуда вы возьмёте деньги на печать бюллетеней, листовок, реестров и т.д. Все расходы лягут на плечи инициаторов, за исключением расходов на госрегистрацию, эти средства в дальнейшем вернутся.
Затем проведите беседу с собственниками помещений, затроньте тему содержания общего имущества, качества выполняемых услуг управляющей компанией, выясните их позицию по этому вопросу. Предложите альтернативу в виде управления товариществом. Обрисуйте преимущества и возможности такого управления. Если среди жильцов не будет поддержки вашей инициативы, то все дальнейшие старания могут оказаться пустой тратой времени и денег.
Для нашего дома это сыграло большую роль. Инициативная группа собралась из числа членов совета дома. Они обладали авторитетом среди соседей, проводили беседы и как результат мы организовали ТСН.
Конечно, будут люди, которые придерживаются противоположного мнения, их нельзя сбрасывать со счетов. В момент голосования это может обернуться лишней головной болью.
Если вы хотите расширить возможности управления своим домом, добиться внятного расходования денег, улучшения качества предоставляемых услуг, создание товарищества собственников недвижимости – ваш вариант.
Автор статьи – Андрей Давыдов, юрист, организовал ТСН в 140-квартирном доме.
ВС: Услуги в коттеджном поселке подлежат оплате, только если собственник участка в них нуждался
Верховный Суд опубликовал Определение № 5-КГ20-107-К2, в котором напомнил, что собственник участка в поселке может оплачивать только те услуги обслуживающей этот поселок организации, в которых он нуждается.
Суды встали на сторону общества, отклонив встречный иск собственника участка
ООО «ПЖК Николино» на основании договоров на предоставление услуг и техническое обслуживание с собственниками жилых домов выполняет работы и оказывает услуги, связанные с обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан в поселке «Николино» (Таганьково-7), надлежащим содержанием имущества общего пользования, а именно: организацией доступа на территорию поселка, организацией централизованного сбора и вывоза мусора, обеспечением содержания и уборки мест общего пользования, включая дороги общего пользования, пешеходные дорожки, детские площадки и прочие зоны отдыха, организацией благоустройства и озеленения территории общего пользования, организацией видеонаблюдения и освещения общественных зон и территорий, а также прочие услуги и несет соответствующие расходы.
Между обществом и собственником одного из участков, Александром Стеблиным, 19 мая 2009 г. был заключен договор на предоставление услуг и техническое обслуживание, согласно которому тот обязался ежемесячно оплачивать услуги, предоставляемые «ПЖК Николино». 3 марта 2017 г. мужчина расторг договор. 11 мая того же года общество направило Александру Стеблину проект нового договора на предоставление услуг и техническое обслуживание, однако он не был заключен.
В последующем «ПЖК Николино» обратилось в Перовский районный суд г. Москвы с иском к Александру Стеблину о взыскании неосновательного обогащения за период с февраля 2017 г. по ноябрь 2018 г. в размере почти 800 тыс. руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 55 тыс. руб., возмещении расходов на уплату государственной пошлины.
Стеблин предъявил встречный иск о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере более 88 тыс. руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13 тыс. руб. и государственной пошлины. В обоснование он указал, что объекты инфраструктуры, водопроводные сети, скважины, распределительные газопроводы, канализация, очистные сооружения, сети энергоснабжения, дороги, беседки, сооружения, дома охраны, административные здания, все земельные участки, расположенные внутри поселка, не принадлежат собственникам частных домовладений, оформлены в собственность ЗАО «Агроимпэкс» и переданы им в аренду «ПЖК Николино». При этом собрание собственников индивидуальных жилых домов по вопросу управления поселком не проводилось, тарифы не устанавливались, договорные отношения между сторонами отсутствуют. Из перечня имеющихся услуг «ПЖК Николино» Александр Стеблин считает необходимыми для себя только часть, остальными не пользуется, а газоснабжение, электроснабжение и водоснабжение оплачивает отдельно.
Кроме того, он посчитал, что начисляемые суммы сильно завышены и экономически неоправданны. На территории поселка находятся 282 дома и не участвующие, по утверждению Стеблина, в содержании коттеджного поселка 13 бизнес-строений. Общая площадь участков в поселке составляет более 141 тыс. кв. м, площадь его участка равна 2705 кв. м, в связи с чем доля Стеблина в расходах равна 1/422 от общей суммы. Соответственно, стоимость необходимых ему услуг ежемесячно составляет около 1,6 тыс. руб. По ошибочному поручению Александра Стеблина ООО «Незабудка» перечислило «ПЖК Николино» принадлежащие Стеблину средства в размере 126 тыс. руб. Он полагает, что из этих средств обществу подлежит уплате около 37 тыс. руб. с февраля 2017 г. по декабрь 2018 г. Оставшиеся излишне уплаченные средства подлежат взысканию.
Удовлетворяя исковые требования «ПЖК Николино», первая инстанция исходила из того, что оно является организацией, оказывающей услуги потребителю, однако Стеблин оплату данных услуг не осуществляет, в связи с этим суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу общества неосновательного обогащения в размере 790 тыс. руб. При этом суд не согласился с доводами Стеблина о том, что он готов оплачивать только те услуги, в которых нуждается, указав на то, что такая позиция потребителя приведет к нарушению прав других собственников объектов в поселке.
Разрешая встречный иск, суд счел его подлежащим отклонению, поскольку удовлетворение первоначального иска полностью исключает возможность удовлетворения встречного иска. Суд указал, что факт предоставления «ПЖК Николино» услуг по управлению, содержанию и эксплуатации поселка подтвержден материалами дела, в частности: представленными договорами аренды, договорами на вывоз твердых бытовых отходов, договорами поставки, договорами купли-продажи, договорами на обслуживание с использованием пластиковых карт, договорами об оказании охранных услуг, актами об оказании услуг, платежными документами. Сам по себе факт отсутствия договорных отношений между сторонами не освобождает Стеблина от внесения платы за предоставленные обществом услуги. Апелляция и кассация согласились с решением первой инстанции.
ВС с решениями нижестоящих судов не согласился
Александр Стеблин обратился в Верховный Суд. Изучив материалы дела, ВС указал, что «ПЖК Николино» в иске ссылалось на неосновательное обогащение ответчика за счет истца, а именно на то, что он не несет расходов на содержание и обслуживание объектов инфраструктуры поселка «Николино».
Высшая инстанция отметила, что в соответствии с п. 1 ст. 1 ГК одними из основных начал гражданского законодательства являются обеспечение восстановления нарушенных прав и их судебная защита. Согласно ст. 1102 гл. 60 ГК лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного Кодекса. Правила, предусмотренные названной главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. В соответствии с подп. 4 ст. 1109 ГК не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
«Таким образом, для взыскания неосновательного обогащения необходимо установить факт приобретения ответчиком имущества за счет истца либо факт сбережения ответчиком имущества за счет истца, в частности сбережения денежных средств, которые ответчик должен был бы уплатить в силу какой-либо обязанности», – подчеркивается в определении. Суд заметил, что данные обстоятельства подлежали определению в качестве имеющих значение для правильного разрешения спора, что в нарушение приведенных выше норм права судами выполнено не было.
ВС указал, что, возражая против удовлетворения иска, Александр Стеблин ссылался на произвольное, без какого-либо экономического обоснования, установление «ПЖК Николино» стоимости оказанных услуг, а также на оказание данных услуг в отсутствие какого-либо обязательства со стороны общества. Ответчик отмечал, что коттеджный поселок «Николино» не является садоводческим, огородническим, дачным объединением граждан, объединением собственников недвижимости, каким-либо иным гражданско-правовым сообществом, объединенным одной территорией. В деле не имеется сведений о том, что он является членом такого сообщества и на него распространяют действия какие-либо индивидуальные или коллективные соглашения относительно пользования инфраструктурой и землями, принадлежащими на праве собственности ЗАО «Агроимпэкс».
Вместе с тем, указал ВС, судами установлено, что объекты инфраструктуры названного поселка и земельные участки под ними принадлежат на праве собственности ЗАО «Агроимпэкс» и переданы в аренду «ПЖК Николино». Высшая инстанция отметила, что в силу ст. 210 ГК бремя содержания указанных объектов несет собственник, на что ссылался в процессе рассмотрения спора Стеблин, однако в нарушение положений ст. 198 ГПК указанный довод правовой оценки судов не получил.
Организационно-правовая форма истца, а также разрешенное использование земельных участков свидетельствуют о том, что отношения сторон не подпадали под предмет регулирования Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, поскольку он регулировал отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, и устанавливал правовое положение садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, в то время как стороны спора деятельность, связанную с ведением садоводства, огородничества и дачного хозяйства, не осуществляли, подчеркнул ВС.
«Иные нормативные правовые акты, которые в отсутствие соответствующего договора между сторонами спора возлагали бы на ООО “ПЖК Николино” обязанность по оказанию собственникам земельных участков и домовладений в КП “Николино” услуг по содержанию и обслуживанию объектов инфраструктуры, а на последних – обязанность по их оплате, в обжалуемых судебных постановлениях не приводятся», – указывается в определении.
ВС заметил, что, удовлетворяя требования «ПЖК Николино» о взыскании с Александра Стеблина в полном размере понесенных затрат по содержанию имущества и объектов инфраструктуры, суды сослались на нарушения прав других собственников, проживающих в коттеджном поселке, в том случае, если кто-либо будет освобожден от несения этих расходов или размер этих расходов будет уменьшен.
Высшая инстанция сослалась на Постановление КС от 10 ноября 2016 г. № 23-П, в котором Суд указал на отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловленное тем, что обслуживающая их инфраструктура в силу своей пространственной обособленности обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Возникновение имущественных прав юридических и физических лиц, в том числе не являющихся собственниками таких жилых домов, на отдельные объекты обслуживающей их инфраструктуры требует обеспечения справедливого баланса интересов указанных лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности соответствующих объектов, и интересов собственников индивидуальных жилых домов.
Верховный Суд указал, что, исходя из изложенного в силу ст. 56 ГПК в целях соблюдения баланса интересов сторон, суду при разрешении вопроса о взыскании сумм неосновательного обогащения в связи с услугами, предоставляемыми в КП «Николино», надлежало исследовать вопросы необходимости оказания каждой из таких услуг Александру Стеблину; связи между затратами на оказание таких услуг и правом Стеблина пользоваться принадлежащим ему имуществом и обязанностью его содержать; установить, какими из услуг фактически пользовался Стеблин; исследовать расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности; соотнести сумму испрашиваемых денежных средств за такие услуги с размером обязательств других лиц, которым такие услуги оказаны (в частности, собственникам бизнес-строений).
Между тем, заметил ВС, судами данные юридически значимые обстоятельства не устанавливались, в нарушение ч. 4 ст. 198 ГПК проигнорированы доводы Александра Стеблина о том, что часть услуг, денежные средства за которые истец по первоначальному иску просит взыскать как неосновательно сбереженные, ответчику не оказывались, интереса в их получении он не имеет, коммунальными ресурсами принадлежащий ему на праве собственности жилой дом обеспечивается по договорам, заключенным им непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.
Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.
Эксперты о позиции ВС
В комментарии «АГ» адвокат МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев заметил, что ВС в очередной раз обратил внимание судов на необходимость полного и всестороннего рассмотрения дела и установления именно тех фактических обстоятельств, которые подлежат установлению и доказыванию в конкретном споре.
Адвокат указал, что суды ошибочно удовлетворили требования истца о взыскании неосновательного обогащения, рассмотрев спор в соответствии с нормами Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан несмотря на то, что в рассмотренном деле нормы данного закона не должны были применяться. «Такую ошибку можно назвать ожидаемой, поскольку суды привыкли к тому, что наибольшее число дачных и коттеджных поселков имеют организационно-правовую форму в виде некоммерческих объединений», – посчитал он.
Илья Прокофьев отметил, что если бы в данной ситуации коттеджный поселок являлся таким некоммерческим объединением и на общем собрании собственников было принято соответствующее решение о необходимости оплаты услуг обслуживающей организации в определенном размере, то исковые требования истца были бы вполне обоснованными в случае неоплаты данных услуг одним из членов некоммерческого объединения. «В рассматриваемом же случае основополагающими должны быть принципы договорного права, в том числе свободы договора, подразумевающие, что ответчик не обязан оплачивать те услуги, которые ему фактически не оказываются и об оплате которых он не договаривался с истцом», – резюмировал он.
Адвокат «Легес Бюро» Александра Обрывко напомнила, что ЖК РФ содержит понятие общей долевой собственности многоквартирного дома. Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. В соответствии с ч. 2 ст. 158 ЖК каждый собственник обязан нести расходы не только на содержание того помещения, которое находится в его собственности, но и на содержание общего имущества в МКД. В то же время, отметила она, ЖК РФ ничего не говорит об общей собственности коттеджных поселков.
До 2016 г. при возникновении споров относительно инфраструктуры данных поселений суды применяли нормы ЖК РФ по аналогии, устанавливая в судебных актах, что статус общего имущества коттеджных поселков аналогичен статусу общей собственности в многоквартирном доме. Однако, отметила эксперт, в ноябре 2016 г. Конституционный Суд вынес Постановление № 23-П, в котором режим использования общедомового имущества многоэтажного дома не может и не должен применяться по аналогии к инфраструктуре коттеджных поселений. «Постановление КС РФ, отменившее применение норм по аналогии, привело к тому, что при отсутствии нормативного акта о правовом статусе общего имущества поселка, состоящего из индивидуальных жилых домов, или внесении соответствующих изменений в ЖК РФ управляющие компании и ТСН, пытаясь взыскать деньги с должников, зачастую не могут доказать в судах необходимость оказания тех или иных видов услуг, связи между затратами на оказание таких услуг с правом собственника коттеджей пользоваться принадлежащим имуществом и обязанностью его содержания», – отметила Александра Обрывко.
Адвокат полагает, что доводы ВС логичны, а выводы последовательны. «При исследовании и оценке доводов истца суду надлежит не только установить право истца на финансовую компенсацию (взыскание неосновательного обогащения), но также должен быть обоснован и размер взыскиваемой суммы. При наличии прямых договоров на поставку энергоресурсов у ответчика сумма требований истца, которую суды взыскали в полном объеме, не может быть расценена как обоснованная», – указала Александра Обрывко.
Партнер АБ «Бартолиус» Наталья Васильева также отметила отсылку Верховного Суда к позиции, изложенной в Постановлении КС № 23-П, в котором указано, что в ситуациях, подобных спорной, объекты инфраструктуры предназначены для использования их собственниками жилых домов в подобных закрытых населенных пунктах. «Речь, например, идет об озеленении, системе централизованной охранно-пожарной сигнализации, системе видеонаблюдения, фонде оплаты труда обслуживающего коттеджный поселок персонала. Между тем, равно как и в настоящем деле, зачастую указанные объекты инфраструктуры находятся не в долевой собственности жильцов, а чаще всего в собственности организации-застройщика. В связи с чем возникает вопрос о том, каким образом, в каком порядке и размере следует нести бремя содержания данных объектов и соответствующего обслуживающего персонала. Поскольку в коттеджном поселке товарищество собственников жилья создано не было, истец какого-либо официального статуса не приобретал по решению собраний собственников, то и правовые основания для автоматического, только в силу самого факта приобретения ответчиком права собственности на дом и земельный участок в этом коттеджном поселке, возложения на ответчика бремени нести расходы на оплату полного спектра оказываемых услуг не имеются», – подчеркнула она.
По мнению Натальи Васильевой, подобных споров будет больше, поскольку такая форма решения жилищного вопроса в последнее время является распространенной: «Окраины крупных городов застраиваются коттеджными поселками, отношения внутри которых зачастую централизованно (через решение собрания собственников, путем вступления в товарищество) не оформлены, а заключенные в индивидуальном порядке договоры на оказание услуг при соблюдении установленной процедуры могут быть и расторгнуты».