можно ли объединить два участка в один в снт и как платить
Покупка и присоединение соседнего участка в СНТ
Есть участок в СНТ 12 соток. Хотели купить соседний, примыкающий к нашему, и частично за его счет увеличить свой, а остаток продать. Каков порядок действий, куда обращаться? Действительно ли в СНТ участок может быть не более 15 соток?
Существующие предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков относятся к тем участкам, которые предоставляются гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель. Эти размеры устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Для того чтобы приобрести соседний земельный участок, надо найти его собственника и заключить с ним договор купли-продажи. От имени собственника земельного участка может выступать и его представитель, выступающий по нотариально удостоверенной доверенности.
Договор купли-продажи заключается в простой письменной форме, его не обязательно удостоверять нотариально. После подписания договора его и документы на земельный участок нужно передать на регистрацию перехода права собственности в территориальное отделение Росреестра (можно через МФЦ).
После регистрации перехода права собственности покупателю будут принадлежать два земельных участка на территории СНТ. Можно оставить так, а можно пригласить кадастрового инженера, который проведет кадастровые работы в отношении обоих земельных участков для дальнейшего их объединения. При этом площадь земельного участка может быть как 15, так и более соток, законом эта цифра не ограничена.
Если нужно половину приобретаемого участка продать, а половину оставить себе, то кадастровый инженер из купленного земельного участка должен сформировать два.
После постановки этих двух участков на кадастровый учет, присвоения им отдельных кадастровых номеров и регистрации на них права собственности можно один из них, при желании, продать.
Объединение земельных участков
Это особая процедура урегулирования права на земельную собственность.
Она проводится в соответствии с требованиями, изложенными в ЗК РФ.
Объединению подлежат смежные наделы, обретающие в итоге единое назначение и получающие статус личной либо общей собственности. Процесс состоит из нескольких этапов и может производиться только при соблюдении ряда условий, указанных в законодательстве. Подробнее о процедуре расскажем в этом материале.
Объединение земельных участков
Согласно ЗК РФ объединить можно наделы, находящиеся в бессрочном или безвозмездном срочном пользовании, пожизненном наследуемом владении, при условии, что правами на них обладает одно лицо.
Допускается объединение наделов в тех случаях, когда один или несколько из них обременены залогом
При этом закон устанавливает ряд требований:
Законодательство требует, чтобы объединение угодий происходило без вклинивания, изломанности границ, создания препятствий для размещения объектов недвижимости и прочих недостатков, препятствующих рациональному и правомерному использованию земель.
Способы и порядок образования нового участка описаны в ст. 11 ЗК РФ. При этом объединение разрешается лишь в тех случаях, когда в процессе проведения процедуры не превышаются градостроительные нормы по площади, устанавливаемые региональным законодательством. Также не должны нарушаться личные права собственников или дольщиков на землю.
Объединение наделов с разным разрешенным использованием
Если необходимо объединить территории с разным разрешенным использованием (к примеру, на одном ведется строительство, а другой предназначен для сельского хозяйства), законодательство требует привести их к одному и тому же виду.
Нужно обратиться в местную администрацию и внести соответствующие изменения в реестр прав на недвижимость и документы на собственность.
После приведения участков к единой категории и виду пользования собственники должны подать в местную администрацию оригиналы или заверенные копии правоустанавливающих документов, личных паспортов, кадастрового паспорта и межевого плана, а также предоставить заявление на проведение соответствующей процедуры. После согласования с администрацией проводится межевание. Затем собственнику или собственникам следует подать в кадастровую палату заявление с просьбой поставить новый надел на учет.
Постановление об объединении
Оно представляет собой разрешительный документ, выдаваемый местной администрацией перед проведением процедуры. Для его получения необходимо выполнить несколько шагов. Собственник земли должен предоставить свое решение об объединении участков в письменном виде (нотариальное удостоверение не обязательно). Если территориями владеет группа лиц на равных условиях, они должны сформировать коллективное решение с четко выраженным согласием на объединение и поставить под ним личные подписи.
Дополнительно к решению составляется заявление с учетом требований, изложенных в ЗК РФ. Документы подаются в местную администрацию. После изучения бумаг сотрудники администрации приступают к подготовке проекта постановления, который проходит согласование с собственниками.
В результате выпускается постановление об объединении земельных наделов с последующим присвоением образованному объекту недвижимости нового почтового адреса
Процедура объединения земель на этом не завершается. Владельцы должны собрать и подготовить список необходимых документов для регистрации. После обращения граждан соответствующий территориальный орган должен направить на объект кадастрового инженера, который проведет обследование земельного объекта и зафиксирует необходимые технические данные. Далее собственники должны предоставить в кадастровую палату постановление об объединении участков, правоустанавливающие документы, справку из кадастрового учета и разрешение от муниципалитета, если объединяемые участки находятся в аренде.
Сотрудники кадастровой палаты составят унифицированное заявление и передадут на подпись обратившимся гражданам. По прошествии 30 дней им выдадут на руки правоустанавливающий документ в виде свидетельства на землю с присвоением кадастрового идентификатора.
Резюме
Соблюдая нормы законодательства и предусмотренный порядок оформления прав на угодье, граждане имеют возможность объединить смежные участки в один в течение месяца.
Если вы не уверены в своих силах, обратитесь к юристу, который поможет на каждом этапе процедуры объединения наделов.
Объединение участков СНТ
У нас с супругой в собственности находятся 3 смежных участка в садоводстве «Славянка» (Громовское сельское поселение Приозерского р-на) 47:03:0844001:32, 47:03:0844001:29 и 47:03:0844001:28.
Можно ли объединить их в один для постройки дома? Общая площадь получается около 25 соток.
Областной закон Ленинградской области от 29.10.2003 N 83-оз устанавливает максимальные размеры участков, предоставляемых гражданам в собственность, для садоводства в размере 12 соток. Но у нас участки уже находятся в собственности.
В статье 2-1 того же закона указано:
Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находится одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, составляет 0,99 гектара.
Имеем ли мы право объединить имеющиеся у нас участки в один?
Ограничений по размеру при объединении нет.
Статья 11.6. Объединение земельных участков
1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.
3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.
4. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.
5. Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования одному лицу.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 48-ФЗ)
6. Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Статья 11.2. Образование земельных участков
1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
1.1. Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с настоящей главой.
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 19.07.2011 N 246-ФЗ)
2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также — образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
3. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 311-ФЗ)
4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:
1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;
2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;
3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;
4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее — военные городки).
(пп. 4 введен Федеральным законом от 29.07.2017 N 280-ФЗ)
(п. 4 в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)
5. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
6. Утратил силу с 1 апреля 2015 года. — Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ.
7. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
8. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
Нужно ли платить взносы за три совмещённых участка в тройном размере?
— У нас три совмещенных участка. Должны ли мы платить членские, целевые взносы и земельный налог за земли общего пользования в тройном размере? Думаю, из всех взносов правомерно брать за троих только налог, а остальные взносы, особенно членские, надо брать с члена СНТ, то есть в одном количестве. Или я не права?
Отвечает президент ООО «Межрегиональный юридический центр земельных отношений» Екатерина Иванова:
Раньше так оно и было: один член СНТ — один взнос. Но теперь законодательство изменилось, и общее собрание садоводства может принять иное решение.
Размер взносов для отдельных членов товарищества, действительно, может отличаться, в том числе по критерию площади, находящейся в собственности конкретного члена садоводства. Чем больше земли, тем больше взносы. Таким поправкам способствовали в какой-то степени и сами садоводы, которые стали объединять несколько земельных участков в один кадастровый номер с целью экономии членских взносов.
Однако есть и другая сторона медали. Например, некоторые члены садоводства вообще не приезжают на свои участки, не пользуются дорогами, электричеством, не увеличивают количество вывозимого из садоводства мусора. Для них, наоборот, общее собрание может установить уменьшенный размер взносов.
Если общее собрание приняло решение начислять взносы пропорционально площади земельных участков, теоретически его можно оспорить в суде. Но нужно заранее продумать, какие аргументы будут указаны в качестве основания нарушения прав. Ведь если права нарушены не будут (а решение для всех одинаково), есть высокие шансы дело проиграть. Это как раз тот случай, когда один в поле — не воин. Коллективный иск (если многие члены товарищества не согласны с утвержденными правилами начисления платежей) увеличивает, но опять же не гарантирует шансов на победу.
Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:
К сожалению, вы не правы. Данный вопрос, согласно Федеральному закону № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», полностью находится в компетенции общего собрания членов СНТ.
Законом предусмотрена обязанность члена СНТ уплачивать членские и целевые взносы, размер которых устанавливается общим собранием членов СНТ. Другими словами, если в вашем СНТ установлены членские взносы в расчете на одну сотку участка, то и платить придется пропорционально величине участка.
Например, общим собранием установлен размер членского взноса за 1 сотку в 1000 руб. в год. Тогда член СНТ, имеющий участок в 6 соток, будет платить 6000 руб. в год; а член СНТ, имеющий участок в 10 соток, – 10 000 руб. в год.
Или же общим собранием утвержден членский взнос в 10 000 руб. с участка. Тогда и владелец 6 соток, и владелец 10 соток будут платить одинаково.
Из вашего вопроса непонятно, объединены ли ваши участки в один или они в СНТ числятся как три.
Если у вас в СНТ установлен размер членского взноса за сотку, то и платить вы будете по общей величине ваших участков. Если же установлен размер платы за участок без учета его площади, то объединяйте три участка в один и платите, как за один участок.
По земельному налогу: земельный налог является местным налогом, то есть идет в бюджет того поселения, где расположен ваш участок. Величина данного налога устанавливается администрацией местного поселения.
Также вы платите в СНТ земельный налог за земли общего пользования, поскольку они являются долевой собственностью членов СНТ. Его оплачивают пропорционально принадлежащей собственнику площади земельного участка.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Кто должен вносить изменения по участкам в генеральный план СНТ
— В прошлом году я объединила два участка. По кадастровому плану в Домодедово у меня теперь один участок, а в генеральном плане товарищества их по-прежнему два. Кто должен вносить изменения в генеральный план товарищества? В СНТ членские взносы рассчитываются по количеству участков, независимо от размера. В какой момент у меня возникает обязанность платить только за один объединенный участок? Бухгалтер СНТ утверждает, что пока я лично на свои средства не внесу изменения в генеральный план товарищества, буду обязана платить взносы за два участка.
Отвечает президент ООО «Межрегиональный юридический центр земельных отношений» Екатерина Иванова:
Участки официально считаются объединенными с момента присвоения одного кадастрового номера в сведениях ЕГРН. Поэтому требования бухгалтера в СНТ о внесении изменений в генеральный план садоводства неправомерны. Но, с точки зрения кадастрового учета, в законодательстве есть некоторые нестыковки.
С одной стороны, любое образование участков (а процедура объединения — тоже образование) должно соответствовать генеральному плану товарищества. То есть, если в генеральном плане два участка, а человек хочет сделать один, Росреестр в таком объединении должен был отказать до момента внесения изменений в генеральный план СНТ (в разное время один и тот же по сути документ именовался в законодательстве так же, как проект организации и застройки, проект планировки и т.п.).
С другой стороны, если два участка находятся в частной собственности, и при их объединении максимальный размер для одного садового участка, установленный в правилах землепользования и застройки муниципального образования, не будет превышен, отказ в осуществлении кадастрового учета формально будет нарушать ГК РФ.
В такой спорной с точки зрения толкования законодательства ситуации самый правильный и надежный вариант для СНТ — брать взносы с площади участка, а не с участка. Обязать человека за свой счет внести изменения в генеральный план юридически невозможно.
Отвечает заместитель руководителя департамента продаж АО «Российский аукционный дом» Николай Яблоков:
Такого понятия, как «генеральный план СНТ», нет. Очевидно, подразумевается проект планировки территории и проект межевания территории для организации и застройки СНТ. Данные документы нужны для распределения между членами СНТ участков, дальнейшего их получения в собственность.
В соответствии со ст. 15 федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», реестр членов СНТ должен содержать данные о членах товарищества, кадастровый номер земельного участка, правообладателем которого является член товарищества. А член товарищества обязан предоставлять достоверные сведения, необходимые для ведения реестра членов товарищества.
Таким образом, после объединения участков и внесения изменений в сведения ЕГРН, собственнику необходимо представить в правление выписку, подтверждающую право собственности на один участок.
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
В основе взаимоотношений должен лежать кадастровый план. Кадастровая палата ведет учет всех земельных участков и их межевание. Генеральный план СНТ по отношению к ее документам вторичен, требования бухгалтера могут быть оспорены в суде. Оцените, что для вас выгоднее — ввязываться в судебный процесс или внести за свой счет изменения в генеральный план?
Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко:
СНТ не имеет право не принять ваши документы, свидетельствующие об объединении участков. На основе данных документов вносятся изменения в генеральный план товарищества. После чего вам должны сделать перерасчет за те месяцы, которые вы оплатили в двойном размере уже после изменений в кадастровом плане Домодедово.
Но изначально внимательно ознакомьтесь с уставом СНТ.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова:
Изменения в генеральный план товарищества должен вносить кадастровый инженер. Делается это на основании письменного заявления с приложениями всех подтверждающих документов.
Обязанность платить только за один объединенный участок у вас возникает с момента регистрации участков как единый объект. При условии, что об этом вы уведомили СНТ письменно.
Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как будут контролировать наличку по 115-ФЗ».
Только сегодня можно забрать запись со скидкой 60%. Программу вебинара смотрите здесь