можно ли сдавать квартиру до вступления в наследство по завещанию
Может ли человек сдавать квартиру, если он ещё не вступил в права наследства?
Доброе утро! Есть вопрос может ли человек сдавать квартиру если он ещё не вступил в права наследства, но на следует он только 1/2 квартиры, а вторая часть принадлежит другому человеку, т. е человек собственник уже более 5 лет и прописан там.
Доброе утро Виктория.
Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Таким образом передавать квартиру в найм Вы можете только с согласия второго собственника 1/2 доли в ней.
На счет вступление в права наследства. Если Вы уже подали нотариусу заявление о принятии наследства, но еще не получили свидетельство о праве на наследство на 1/2 доли, то Вы все равно уже собственник. Так как принятое наследство считается принадлежащим наследнику с момента открытия наследства, которым являться момент смерти наследодателя.
Если у Вас появились дополнительные вопросы, нужна более подробная консультация или помощь в подготовке документов, Вы можете обратиться ко мне в чат. Услуги в чате оказываются на платной основе.
Удачи
Добрый день, есть положения статьи 671 второй части Гражданского кодекса, где указано, что право сдачи жилого помещения принадлежит только собственникам.
Но есть также и специальные нормы Гражданского кодекса части 3, которые регламентируют вопросы наследства Часть 4 статьи 1152 Гражданского кодекса прямо разъясняет, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя) независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. А если два наследника, то в этом случае статья 1164 говорит нам, что при наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников. В вашем случае можно сдавать в аренду, но договор заключается от двух наследников или с согласия второго наследника.
) Имеют ли права родственники сдавать в аренду квартиру умершего до момента вступления в наследство?
Имеют ли права родственники сдавать в аренду квартиру умершего до момента вступления в наследство?
Ответы на вопрос:
Да, имеют, запрета нет. Если хотите придать этому вопросу официальный статус, можете оформить у нотариуса, ведущего ваше наследственное дело, договор управления наследственным имуществом.
Нет, не имеют. До момента открытия наследства количество наследников не определено, в связи с чем законного договора о социальном найме жилого помещения заключить нельзя.
Если наследственное дело открыто, то полагаю что имеют. Так как наследники становятся собственниками имущества с даты смерти наследодателя, п. 4 ст. 1152 ГК.
Если же речь идет о дальних родственниках при наличии родственников более близких, не отказавшихся от наследства, либо если сдает квартиру в наем лишь один из наследников при наличии других возможных наследников той же очереди, то такие действия будут неправомерными.
Скорей всего могут, судя по всему именно они и оформят право собственности.
Наследственная квартира. Можно ли сдавать?
Итак, что же Вы можете сделать с квартирой, полученной по наследству, но не оформленной должным образом?
Ведь всем известно, что с момента открытия наследства и до получения всех необходимых документов пройдет не менее 6 (шести) месяцев. И при этом Вы обязаны оплачивать коммунальные платежи и квартплату. А если есть долги по этой квартире, то Вы обязаны эти долги погасить. Вы же знаете, что наследуется не только имущество, но и долги наследодателя.
Совершенно очевидно, что продать эту квартиру Вы не можете. Хотя бы потому, что у Вас нет необходимых документов, что бы зарегистрировать сделку в регистрирующем органе.
Но Вы можете поселиться в этой квартире сами. В соответствии со статьями 1152 и 1153 Гражданского кодекса, Вы имеет полное право это сделать.
Мало того! Если Вы поселитесь в этой квартире и будете оплачивать ее – тем самым Вы лишний раз подтвердите факт принятия наследства! Должен Вам заметить, что в этом случае Вы считаетесь уже принявшим наследство независимо от обращения к нотариусу. Не верите? Читайте часть 2 статьи 1153 Гражданского кодекса: «Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.». Более подробно об этом написано в разделе нашего сайта «Принятие наследства».
Но что делать, если у Вас уже есть квартира. Ведь нести бремя содержания чужого имущества довольно накладно. Самый главный вопрос, которым мучаются наследники – можем ли мы сдавать эту квартиру до истечения 6 (шести) месяцев до оформления всех необходимых документов?
Мой ответ – безусловно! У Вас безусловно есть на это право! И не слушайте тех «специалистов», которые пишут, что только с разрешения нотариуса или вообще нельзя.
Какой главный аргумент они приводят? Они ссылаются на статью 671 второй части Гражданского кодекса, где указано, что право сдачи жилого помещения принадлежит только собственникам. Но гражданский кодекс не исчерпывается только второй частью! Есть не менее замечательная часть третья, где рассматриваются вопросы наследства. Часть 4 статьи 1152 Гражданского кодекса прямо разъясняет, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
А если два и более наследников? В этом случае статья 1164 говорит нам, что при наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников.
Слышите ключевые слова – «принадлежащим», «собственность»? А как Вам фраза «со дня открытия наследства»? А «независимо от момента государственной регистрации»?
Другими словами, если Вы приняли наследство, то оно уже в Вашей собственности! Причем независимо от оформления документов на него.
Есть, конечно, ограничения. Это может работать только в том случае, если Вы (а вернее Ваша очередь) призываетесь к наследству. Иными словами если Вы являетесь наследником 3 очереди, а у наследодателя имелись родственники 1 или 2 очереди, то никаким наследником Вы не являетесь. А значит, и распоряжаться имуществом не имеете права.
Еще одно ограничение – это срок договора. Заключить договор аренды в этой случае Вы можете не более чем на 12 месяцев. В противном случае Вам придется регистрировать этот договор в регистрирующем органе, что, в отсутствие документов на собственность, Вы сделать не сможете. Сделка же сроком более 12 месяцев без должной регистрации будет являться недействительной.
Так мы подошли к еще одному интересному вопросу, который уже затронули выше.
Форма договора.
Договор найма, в соответствии со статьей 674 Гражданского кодекса, должен быть заключен в письменной форме. То есть должен быть документ, подписанный со стороны наймодателя (Вас) и нанимателя (жильца). Договор этот должен быть краткосрочный (т.е. заключен на срок до одного года). Выши полномочия на совершения данной сделки могут быть подтверждены следующими документами: Свидетельство о праве собственности наследодателя, Заявление о принятии наследства с отметкой о принятии заявления нотариусом, документом, подтверждающими родство с наследодателем. Если наследников несколько, то заключается многосторонний договор, где наймодателями будут все наследники. Впрочем можно получить письменное согласие от других наследников на сдачу имущества в наем.
Нелишним будет заметить, что с полученных денежных средств, в соответствии с законом, Вы обязаны оплатить налог и подать налоговую декларацию в установленный законом срок. Правда поступать так или нет, решать только Вам.
Продать или сдать: как выгоднее распорядиться наследственной квартирой
Вопрос распоряжения наследственной недвижимостью в первую очередь связан с жизненной ситуацией и финансовым положением ее новых владельцев. Но бывают случаи, когда квартиру невыгодно сразу продавать — например, если эта недвижимость находится в доме, включенном в программу реновации. По словам экспертов, если сначала сдавать, а потом продать такую недвижимость, то есть возможность в некоторых случаях выиграть до 100% к стоимости унаследованной квартиры.
Сдача наследственной квартиры в аренду
Решение сдавать или продавать квартиру, доставшуюся в наследство, во многом зависит от жизненных обстоятельств: нужно ли делить квартиру, есть ли у наследников своя недвижимость и т. д. Но на практике именно сдача в аренду наследственной квартиры является одним из самых распространенных сценариев. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», 60% арендного жилья в массовом сегменте Москвы приходится на объекты, которые были получены по наследству или по договору дарения.
Наибольшей популярностью у нанимателей пользуются ухоженные одно- и двухкомнатные квартиры стандарт-класса, расположенные в пешей доступности от станций метро или МЦК. Такое жилье не простаивает, оно быстро находит арендаторов и начинает приносить прибыль, отметила замдиректора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. Поэтому если в наследство досталась однушка или двушка рядом с метро, тем более в центре, то такую недвижимость выгоднее сдавать — она всегда найдет своего арендатора и будет приносить владельцу доход.
Квартира сразу начинает приносить доход
Главное преимущество наследственной квартиры от купленной при сдаче в аренду — она сразу начнет приносить собственнику доход. «Сейчас средний срок окупаемости квартиры стандарт-класса в Москве — примерно 18 лет, и только спустя это время можно говорить о доходности. В случае с наследством собственник начнет получать доход намного быстрее», — отметила управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.
Безусловно, нужно учитывать расходы на содержание квартиры — коммунальные платежи, налоги, ремонт, покупку мебели и бытовой техники, добавила эксперт. Также необходимо взять в расчет и состояние самой квартиры — насколько она пригодна для сдачи в аренду и в каком состоянии находится сам дом. По оценкам ЦИАН, в Москве средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в домах типовой застройки — 35,2 тыс. руб. в месяц. Квартиры в домах 2010 года строительства и позже сдаются дороже в среднем на 30% — уже за 46 тыс. руб. Поэтому квартиру в новом доме выгоднее сдавать.
Траты на ремонт, коммунальные платежи и налоги
Если наследственная квартира изначально находится в хорошем состоянии и не требует особых вложений, то собственнику необходимо учесть только коммунальные платежи и налоги, остальное — это его доход. Например, человек получил в наследство однушку в спальном районе в хорошем состоянии. Не вкладываясь в ремонт, он сдал ее за 30 тыс. руб. в месяц. Его годовой доход от сдачи составит 360 тыс. руб. Около 34 тыс. руб. он заплатит за коммунальные услуги. Налоговые платежи составят от 21,6 тыс. руб. при ставке 6% для самозанятых и до 47 тыс. руб. при 13%-ной ставке. В итоге годовая прибыль — 280–304 тыс. руб., приводит пример Мария Жукова.
Если наследнику пришлось вложиться в ремонт, то потребуется время, чтобы окупить затраты. По словам Оксаны Поляковой из «Инкома», чтобы сдача квартиры была рентабельной, траты на ее ремонт не должны превышать размера двух арендных ставок. При этом делать дизайнерский или капитальный ремонт в квартире в спальном районе Москвы не стоит. Ремонт в данном случае не повысит статус жилья — квартира стандарт-класса с ремонтом или без останется примерно на одном и том же уровне. «Напротив, квартира в центре может принести гораздо больший доход при наличии качественного ремонта, обстановки и бытовой техники — в этом случае серьезные вложения в home staging оправданны», — добавила эксперт.
Еще один вариант — сделать хороший дисконт к ставке и не заниматься ремонтом квартиры перед сдачей в аренду, добавила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. «Такая стратегия также встречается среди собственников жилья, но нужно учитывать, что и арендаторы, скорее всего, не станут относиться бережно к такому имуществу, а количество потенциальных арендаторов также будет ниже», — предупредила эксперт.
Виталий, 52 года, сдает три квартиры, две из них — наследственные:
— Я сдаю три квартиры в районе Перово, две из них перешли мне по наследству (одну сдаю с 2011 года, другую — с 2018-го), третью приобрел сам специально для сдачи. Я работаю и занимаюсь сдачей квартир, жена помогает.
В квартирах, доставшихся по наследству, пришлось сделать косметический ремонт, приобрести новую мебель, периодически приходится что-то чинить, докупать — естественный износ. Исходили из минимума: обои — самые бюджетные, но светлые, бытовую технику покупали тоже недорогую, но практичную и надежную, мебель купили в IKEA.
Квартиранты живут у нас минимум год. Но квартиры не простаивают долго, мы быстро находим новых жильцов. После самоизоляции сроки сдачи немного увеличились — из двух квартир жильцы съехали, вернулись в свои города. Одна квартира искала арендаторов 12 дней, другая — две недели.
Сдавать несколько квартир — это не такие уж легкие деньги, как многие считают. Чтобы не было путаницы, нужно вести учет доходов и расходов, показателей счетчиков и оплаты услуг ЖКХ и т. д. Нужно контролировать состояние жилья. Все риски собственника в моем случае можно умножать на три.
Общий доход от сдачи квартир составляет около 88 тыс. руб. в месяц (две однокомнатные квартиры по ставке 28 тыс. руб. и двухкомнатная — по 32 тыс. руб.). Но это не чистая прибыль, поскольку из полученной суммы нужно вычесть квартплату, оплату услуг ЖКХ, налогов, ремонт возникающих в квартирах неисправностей и т. д.
Конечно, это не бизнес в чистом виде, но заниматься вопросами аренды приходится регулярно. Вот что интересно: когда была только одна сдаваемая квартира, казалось, это сплошная головная боль. Теперь, когда их несколько, отношение изменилось: заботы вошли в регулярный режим, мы стали воспринимать нашу деятельность как предпринимательство — ответственно вести дела и выполнять все задачи.
Продажа наследственной квартиры
По словам экспертов, основной вопрос, который волнует наследников при продаже квартиры, — это налоги. Согласно законодательству, чтобы не платить налог с продажи квартиры (13%), нужно, чтобы с момента смерти наследодателя прошло три года (минимальный срок владения недвижимым имуществом). Именно поэтому многие наследники выжидают три года, а в это время сдают недвижимость или живут сами.
Если же наследник понимает, что ситуация на рынке достаточно позитивная, цены растут, а потребность в продаже есть, то разумно продать наследственную недвижимость сразу, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. «Выгода от продажи позволит относительно безболезненно скорректировать налоговые выплаты. Налоговая ставка для резидентов составляет 13% от продажи, и эту сумму фактически можно просто отыграть на фоне высокой цены», — отметила эксперт.
По ее словам, продать квартиру выгоднее, если она находится далеко от места постоянного проживания наследника, а для сдачи в аренду требует излишних затрат времени, средств и сил. «Если квартира будет балластом, лучше продавать. Но в целом нужно исходить из собственных планов на недвижимость», — отметила эксперт.
Оценить ситуацию на рынке
Если говорить о текущей ситуации на рынке московской вторички, то она подходящая для продажи недвижимости — цены на пике, а спрос пока еще высок, говорят эксперты. «Сейчас хороший момент для продажи вторичной недвижимости. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличилась для всех объектов. Но в среднесрочной перспективе им придется конкурировать с новыми домами. Особенно это касается спальных районов города, где территориальное расположение не имеет значительного веса, а конкуренция высока», — считает Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Кроме того, стоимость жилья на вторичном рынке не будет расти столь сильно, как это было в 2020 году, добавил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. По данным компании, сейчас средняя стоимость предложения одкокомнатной, относящейся к масс-маркету, в ЦАО равна 12,2 млн руб. (364,4 тыс. руб. за 1 кв. м). В менее статусных округах стоимость такого предложения гораздо ниже. К примеру, в ВАО средний ценник однушки массового сегмента составляет 8 млн руб. (236,9 тыс. руб. за 1 кв. м), в ЮВАО — столько же, 8 млн руб. (229,9 тыс. руб. за 1 кв. м), в СВАО — 8,6 млн руб. (248,6 тыс. руб. за 1 кв. м). То есть это тот приблизительный доход, на который должен рассчитывать наследник от продажи однушки в Москве.
Сдавать, а потом продать
Еще одна возможная стратегия — сначала сдавать наследственную квартиру, а потом продать. Это касается недвижимости в центре, которая традиционно приносит больший доход от аренды, а также квартир в домах, включенных в программу реновации. По словам Юлии Дымовой, сейчас реновационные квартиры в пятиэтажках пользуются высокой популярностью — «многие покупатели за ними сейчас гоняются», особенно котируются дома, которые попали в первую и вторую очереди под снос.
«Если по наследству досталась квартира именно в таком доме, часто имеет смысл подождать и не продавать сразу. Тем более ценным оказывается такой вариант, если эта квартира находится в ЦАО и наследник понимает, что это первая очередь реновации. Если сначала сдавать, а потом продать такую квартиру, то есть возможность выиграть до 100% к стоимости унаследованной квартиры», — отметила Юлия Дымова.
Продавать наследственную квартиру сразу точно невыгодно, если она вошла в программу реновации, подтвердила Виктория Кирюхина. По данным ЦИАН, стоимость 1 кв. м в новом доме — в среднем на четверть выше, чем в хрущевке по реновации в том же районе. А сами полученные квартиры в новых домах в среднем на 16% больше по площади, чем в хрущевках. Больше других от переезда выигрывают собственники двухкомнатного жилья: +35% к средней площади. «То есть новоселы выигрывают в отдельных случаях до 50–70% к стоимости квартиры в хрущевке за счет как большей цены 1 кв. м в новом доме, так и большей площади самой квартиры», — отметила эксперт.
Можно ли сдавать наследственную квартиру?
Вы получили в наследство квартиру. Что с ней делать, если у Вас уже есть своя квартира? Можно ли ее сдавать до оформления права собственности?
Если Вы ищете ответы на эти вопросы, то Вы попали по адресу! Наша компания специализируется в вопросах наследства и недвижимости, полученной в наследство.
Итак, что же Вы можете сделать с квартирой, полученной по наследству, но не оформленной должным образом?
Ведь всем известно, что с момента открытия наследства и до получения всех необходимых документов пройдет не менее 6 (шести) месяцев. И при этом Вы обязаны оплачивать коммунальные платежи и квартплату. А если есть долги по этой квартире, то Вы обязаны эти долги погасить. Вы же знаете, что наследуется не только имущество, но и долги наследодателя.
Совершенно очевидно, что продать эту квартиру Вы не можете. Хотя бы потому, что у Вас нет необходимых документов, что бы зарегистрировать сделку в регистрирующем органе.
Но Вы можете поселиться в этой квартире сами. В соответствии со статьями 1152 и 1153 Гражданского кодекса, Вы имеет полное право это сделать.
Мало того! Если Вы поселитесь в этой квартире и будете оплачивать ее – тем самым Вы лишний раз подтвердите факт принятия наследства! Должен Вам заметить, что в этом случае Вы считаетесь уже принявшим наследство независимо от обращения к нотариусу. Не верите? Читайте часть 2 статьи 1153 Гражданского кодекса: «Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.». Более подробно об этом написано в разделе нашего сайта «Принятие наследства».
Но что делать, если у Вас уже есть квартира. Ведь нести бремя содержания чужого имущества довольно накладно. Самый главный вопрос, которым мучаются наследники – можем ли мы сдавать эту квартиру до истечения 6 (шести) месяцев до оформления всех необходимых документов?
Мой ответ – безусловно! У Вас безусловно есть на это право! И не слушайте тех «специалистов», которые пишут, что только с разрешения нотариуса или вообще нельзя.
Какой главный аргумент они приводят? Они ссылаются на статью 671 второй части Гражданского кодекса, где указано, что право сдачи жилого помещения принадлежит только собственникам. Но гражданский кодекс не исчерпывается только второй частью! Есть не менее замечательная часть третья, где рассматриваются вопросы наследства. Часть 4 статьи 1152 Гражданского кодекса прямо разъясняет, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
А если два и более наследников? В этом случае статья 1164 говорит нам, что при наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников.
Слышите ключевые слова – «принадлежащим», «собственность»? А как Вам фраза «со дня открытия наследства»? А «независимо от момента государственной регистрации»?
Другими словами, если Вы приняли наследство, то оно уже в Вашей собственности! Причем независимо от оформления документов на него.
Есть, конечно, ограничения. Это может работать только в том случае, если Вы (а вернее Ваша очередь) призываетесь к наследству. Иными словами если Вы являетесь наследником 3 очереди, а у наследодателя имелись родственники 1 или 2 очереди, то никаким наследником Вы не являетесь. А значит, и распоряжаться имуществом не имеете права.
Еще одно ограничение – это срок договора. Заключить договор аренды в этой случае Вы можете не более чем на 12 месяцев. В противном случае Вам придется регистрировать этот договор в регистрирующем органе, что, в отсутствие документов на собственность, Вы сделать не сможете. Сделка же сроком более 12 месяцев без должной регистрации будет являться недействительной.
Так мы подошли к еще одному интересному вопросу, который уже затронули выше.
Форма договора.
Договор найма, в соответствии со статьей 674 Гражданского кодекса, должен быть заключен в письменной форме. То есть должен быть документ, подписанный со стороны наймодателя (Вас) и нанимателя (жильца). Договор этот должен быть краткосрочный (т.е. заключен на срок до одного года). Выши полномочия на совершения данной сделки могут быть подтверждены следующими документами: Свидетельство о праве собственности наследодателя, Заявление о принятии наследства с отметкой о принятии заявления нотариусом, документом, подтверждающими родство с наследодателем. Если наследников несколько, то заключается многосторонний договор, где наймодателями будут все наследники. Впрочем можно получить письменное согласие от других наследников на сдачу имущества в наем.
Нелишним будет заметить, что с полученных денежных средств, в соответствии с законом, Вы обязаны оплатить налог и подать налоговую декларацию в установленный законом срок. Правда поступать так или нет, решать только Вам.
Наша компания оказывает весь комплекс услуг, связанных с оформлением прав на открывшееся наследство. Вступайте в наследство или принимайте наследство с нашей помощью. Ознакомиться с нашими услугами можно здесь.